El Banco de Canadá elevó nuevamente su tasa de interés de referencia el miércoles, elevando el costo de los préstamos para los canadienses, especialmente para aquellos que son dueños de una casa.
Pero mientras que algunos titulares de hipotecas de tasa fija están preocupados por sus fechas de renovación, y los propietarios de viviendas con tasas ajustables buscan nuevamente espacio adicional en su presupuesto mensual, otro segmento de canadienses ha estado luchando por las llamadas «tasas de activación». para «tasas de activación». point» para activar su hipoteca.
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RBC dijo en la llamada de ganancias de la compañía el mes pasado que alrededor de 80,000 titulares de hipotecas de tasa variable alcanzarían la tasa de activación en «los próximos aumentos de tasas».
Entonces, ¿qué son las tasas de activación y los puntos de activación (son cosas diferentes, confusas) y cuán dolorosos serán los próximos meses para los propietarios de viviendas canadienses?
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Esto es lo que necesita saber.
¿Quién necesita saber la tasa de activación?
James Laird, codirector ejecutivo de Ratehub.ca y presidente de CanWise Mortgage Lender, explicó que estos desencadenantes no son algo por lo que todos los titulares de hipotecas deban preocuparse.
Las hipotecas de tasa fija, así como las hipotecas de tasa ajustable, es decir, las hipotecas en las que los pagos mensuales aumentan o disminuyen inmediatamente en respuesta a los cambios en la tasa de política del Banco de Canadá, no tienen disparadores de tasa de interés.
La advertencia es para personas con hipotecas de tasa variable con pagos fijos o estáticos.
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Cuando las tasas de interés aumentan, como lo han hecho cinco veces en lo que va del año, los canadienses con este tipo de hipotecas generalmente no ven cambios en sus pagos mensuales.
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Por el contrario, el aumento de las tasas de interés hace que paguen más intereses y reduzcan el capital de su hipoteca, lo que en última instancia extiende la amortización o el plazo total de su préstamo.
Laird explicó que se produce una tasa de activación cuando ya no paga el principal de su hipoteca, sino solo los intereses. Esto significa que, en efecto, su hipoteca está creciendo en lugar de reducirse porque sus pagos mensuales no cubren todos los intereses acumulados en su préstamo.
Pero incluso si ha alcanzado la tasa de activación, hay un paso más antes de que se vea obligado a actuar.
«Cuando alcanzas la tasa de activación, no tienes que hacer nada. Cuando alcanzas el punto de activación, tienes que hacer algo», dijo Laird.
¿Qué es el punto gatillo?
Los factores desencadenantes son razones que pueden requerir una llamada de su banco, corredor u otro prestamista hipotecario. Así es como Laird lo desglosa.
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Este es el punto de activación cuando excede la tasa de activación y el saldo pendiente de su préstamo excede el capital (el monto original de la hipoteca cuando compró la casa).
El monto exacto en dólares o la relación préstamo-valor que representa un punto de activación de la hipoteca puede variar de un prestamista a otro.
Laird da un ejemplo, si reduce el precio de compra de su casa en un 20 %, una vez que supere la tasa de activación, puede seguir con su plan de pago actual hasta que el saldo de su hipoteca alcance el 80 % del valor de su casa.
Si no paga el 20%, lo que significa que su hipoteca está asegurada contra incumplimiento, el punto de activación generalmente ocurre cuando el saldo adeudado alcanza el 105% del valor actual de su propiedad, dijo.
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Es en esta etapa, dice Laird, que es posible que reciba una llamada de su prestamista pidiéndole que haga algo para volver a pagar su hipoteca.
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En el caso más simple, remediar significa pagar más. Puede hacer esto haciendo un pago global de su hipoteca, reduciendo así el capital y manteniéndolo por debajo del punto de activación, o aumentando sus pagos mensuales para que pague más que solo intereses cada mes.
No es necesario restaurar la amortización original de inmediato, dijo Laird, y señaló que sería una sanción muy grave para los titulares de hipotecas.
Si no es posible realizar pagos adicionales, su prestamista o corredor puede ofrecerle otras soluciones, como ajustar el plazo de su hipoteca, dijo Laird.
Pero agregó que lo mejor para usted es plantear cualquier inquietud sobre el flujo de efectivo antes del punto de activación y encontrar una solución antes de que no haga un pago o no cumpla con su préstamo.
“Si alguien se encuentra en una situación difícil en este momento, es esencial comunicarse con el prestamista”, dijo Laird. «Si pueden entender cómo puedes volver a la normalidad, es probable que te acepten».
¿Qué tan grande es el punto gatillo?
Para la mayoría de los titulares de hipotecas de tasa variable, alcanzar el punto de activación podría significar unos pocos cientos de dólares adicionales al mes, dijo Laird.
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Eso debería funcionar, agregó, porque todos los compradores de vivienda en los últimos años han pasado una prueba de estrés de al menos un 5,25 por ciento, un estándar por debajo del cual la mayoría de las hipotecas de tasa variable permanecen incluso después del aumento de la tasa del miércoles.
Pero además de aumentar las tasas de interés, los propietarios tendrán que incluir décadas de alta inflación en sus presupuestos mensuales durante gran parte de 2022, lo que aumentará la presión sobre muchos hogares mientras se ven obligados a vivir con niveles más altos de inflación. Algunos incluso pueden estar lidiando con el desempleo o problemas de salud repentinos y costosos.
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Si bien es difícil encontrar dinero extra en este momento, Laird espera que la mayoría de los hogares prioricen los pagos de la hipoteca para mantener sus cabezas por encima de sus cabezas. Él espera pocos incumplimientos ya que, como resultado, más canadienses presionan el gatillo.
«¿Es fácil ganar $200 adicionales al mes? Absolutamente no», dijo. «Pero… cualquier familia recorta otras cosas, incluso cosas que creen que son realmente importantes antes de incumplir».
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Menos del 0,5 por ciento de los clientes necesitan una consulta telefónica sobre los puntos desencadenantes, dijo Neil McLaughlin, jefe de la división de banca personal y comercial de RBC, en la llamada de ganancias del banco el mes pasado.
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Necesita «más educación» sobre los factores desencadenantes
Con el Banco de Canadá señalando más aumentos de tasas y más canadienses acercándose al gatillo, Laird dijo que «es necesario que haya más educación sobre el concepto». Otros expertos en hipotecas están de acuerdo en que falta mucho entendimiento sobre el tema.
«Diría que la gran mayoría de los canadienses nunca habían oído hablar de las tasas de activación antes de este año», dijo a Global News el analista de tasas hipotecarias Rob McLister.
Eso es un problema, argumenta, porque muchos canadienses han obtenido hipotecas de tasa variable «inapropiadamente» durante la pandemia, cuando las tasas de interés extremadamente bajas hicieron que estos préstamos fueran temporalmente una forma barata de ingresar al mercado.
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Pero con la inflación que comenzó a subir el año pasado, los profesionales hipotecarios deben ser más cautelosos al colocar a algunos compradores en tasas variables, sabiendo que es casi seguro que estas bajas tasas aumentarán en el corto plazo.
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«Ponga todas esas piezas juntas, y si es un asesor hipotecario profesional, algunas personas simplemente no encajan en las variables», dijo McLister.
McLister argumenta que las tasas de activación no deberían terminar siendo un «riesgo macroeconómico» importante para el mercado inmobiliario de Canadá, a menos que otro gran golpe a la oferta global mantenga la inflación elevada por más tiempo.
«Solo se necesita un shock», dijo.
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