La mayoría de los canadienses que compraron una casa o renovaron una hipoteca prefirieron el costo inicial más bajo de una tasa variable en lugar de la tranquilidad de un préstamo fijo en la segunda mitad de 2023, según un nuevo informe publicado el miércoles.
Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) dijo en su informe semestral sobre la industria hipotecaria Marketingdecontenido que el 53 por ciento de los compradores de viviendas y renovadores de préstamos eligieron una hipoteca de tasa variable en lugar de una fija en los últimos seis meses del año pasado. Poco más de un tercio (34 por ciento) había optado por variable en la primera mitad de 2023.
CMHC señaló que el mayor margen entre las tasas ofrecidas para hipotecas fijas y variables en la segunda mitad del año impulsó el cambio de preferencias.
Pero señaló que a medida que el Banco de Canadá comenzó a aumentar rápidamente su tasa de interés de referencia durante la primera mitad de 2022 y las hipotecas variables se vuelven más costosas cada mes, esa tendencia «parece haberse estancado».
Las tasas hipotecarias variables se ofrecen a la tasa preferencial de un prestamista menos un descuento y reaccionan de inmediato a los aumentos de tasas del Banco de Canadá, mientras que las tasas fijas se mantienen estables durante la duración del plazo.
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Tania Bourassa-Ochoa, especialista principal en investigación de vivienda de CMHC, le dice a Global News que la desviación de la norma histórica, que vio a los canadienses optar por hipotecas de tasa fija a cinco años, está comenzando a afectar a los propietarios de viviendas a medida que el Banco de Canadá aumenta las tasas de interés.
“Los canadienses que contrataron una nueva hipoteca con tasas de interés variables sentirán la presión del aumento de las tasas de interés”, dijo.
Los tenedores de tasas variables observarán atentamente el próximo movimiento del Banco de Canadá el 13 de julio, cuando muchos economistas de grandes bancos esperan que el banco central aumente las tasas en tres cuartos de punto porcentual en un esfuerzo por abordar la inflación al rojo vivo.
James Laird, codirector ejecutivo de ratehub.ca, dijo en un comunicado de prensa el miércoles que se encuentra entre los que esperan que el banco central entregue su primer aumento de 75 puntos básicos en 24 años la próxima semana.
Presentó un escenario de muestra que exploraba los efectos de tal aumento en un propietario que puso un 10 por ciento de pago inicial en una casa por valor de $ 711,000, el precio promedio de una vivienda en Canadá en mayo, con una tasa variable de cinco años de 2.5 por ciento en un 25 -término de un año.
Ese hogar vería su tasa aumentar inmediatamente al 3,25 por ciento, pagando $ 252 adicionales por mes o más de $ 3,000 anuales, calculó.
Un aumento de la tasa de 50 bps, por otro lado, haría que los costos mensuales aumentaran $ 167, o aproximadamente $ 2,000 anuales.
Pero mientras que los tenedores de tasa variable pueden sentir los efectos del aumento de las tasas de manera más inmediata, los tenedores de tasa fija eventualmente tendrán que soportar costos más altos cuando renueven al final de su mandato.
“Para los propietarios de viviendas que se comprometieron con una hipoteca de tasa fija históricamente baja a cinco años, existe una buena posibilidad de que puedan enfrentar una tasa más alta al momento de la renovación”, dijo el experto en RATESDOTCA, Sung Lee, en un comunicado el miércoles.
Lee escribió que a pesar del aumento de las tasas de interés, optar por tasas variables en el momento de la renovación aún puede ofrecer un costo más bajo para las cuotas iniciales, «suponiendo que pueda manejar las fluctuaciones de las tasas de interés y los pagos sin perder el sueño».
Sugirió alargar la amortización de su hipoteca, el tiempo durante el cual paga su préstamo, como una posible estrategia para mantener los pagos manejables hasta que el ciclo de la tasa de interés reduzca los costos nuevamente en el futuro.
Bourassa-Ochoa también dijo que la tasa variable aún podría ser la opción más barata, pero advirtió a los propietarios que estén preparados para la incertidumbre en los próximos meses.
“Se podría esperar ver un descuento entre las tasas de interés variable y fija, pero es difícil decir si eso va a continuar”, dijo.
Los prestamistas alternativos son populares a medida que las condiciones se endurecen
Además de una preferencia más variable, los canadienses asumieron una gran cantidad de deuda hipotecaria nueva en general el año pasado. CMHC dijo que la deuda hipotecaria residencial creció un nueve por ciento el año pasado en comparación con el año anterior para el ritmo de crecimiento más rápido desde 2008.
La agencia federal de vivienda dijo que el crecimiento fue impulsado por aumentos tanto en el valor como en el volumen de hipotecas no aseguradas para la compra y refinanciamiento de propiedades.
Los bancos experimentaron un aumento del 43 % en la originación de nuevas hipotecas y un aumento del 22 % en los refinanciamientos en comparación con 2023, lo que generó $400 mil millones adicionales en hipotecas residenciales en sus balances, mientras que las cooperativas de ahorro y crédito agregaron $54 mil millones.
“Así que los hogares están muy endeudados. Y sigue siendo una vulnerabilidad”, dice Bourassa-Ochoa.
El informe de CMHC también mostró información sobre el mercado de préstamos alternativos, que aumentó a un valor total de $ 15 millones en 2023 en comparación con $ 9 millones en 2023.
La agencia señala que los prestamistas alternativos, generalmente proveedores de hipotecas privadas fuera del sector bancario tradicional o de cooperativas de ahorro y crédito, estaban ganando popularidad en el período previo a la pandemia como una «alternativa a corto plazo» al espacio de préstamos «convencionales».
Bourassa-Ochoa dice que los proveedores alternativos ofrecen a los prestatarios un camino hacia una hipoteca cuando no pueden obtener un préstamo a través de un prestamista convencional. Estos préstamos suelen ser a corto plazo, pero vienen con tasas de interés mucho más altas.
CMHC dijo que la mayoría de los solicitantes de hipotecas alternativas (72 por ciento) pudieron lograr una «salida» exitosa en 2023. Esto significa que una hipoteca alternativa se transformó en un préstamo convencional al final del plazo original, o la propiedad se vendió. sin ser ejecutado o el prestatario en mora.
Esta cifra ha disminuido desde el período entre 2006 y 2023, señaló la CMHC, cuando el 80 por ciento de los prestamistas alternativos lograron tal salida.
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Entrar en el sector de préstamos convencionales se vuelve más difícil en entornos de tasas más altas y cuando las regulaciones son más estrictas, como los cambios realizados el año pasado en la prueba de estrés hipotecario, señala Bourassa-Ochoa.
Los consumidores que recurren al mercado de préstamos alternativos también son más susceptibles a la «morosidad» hipotecaria, dice Bourassa-Ochoa, donde los prestatarios no hacen los pagos de la hipoteca durante más de 90 días.
Pero, en general, dice que la morosidad se encuentra en «niveles históricamente bajos», llegando a alrededor del 0,15 por ciento para los prestamistas tradicionales y el 1,5 por ciento en el mercado alternativo.
La propiedad de la vivienda no es un campo de juego nivelado para todos los canadienses
El informe también encontró que las tasas de propiedad de vivienda eran más bajas que el promedio Marketingdecontenido para los canadienses negros, indígenas, latinoamericanos y árabes, según los datos del censo de 2023.
Los valores de propiedad para este segmento, así como para los canadienses filipinos, también fueron más bajos que el promedio de todo Canadá. Esta brecha de valor solo se ha ampliado desde el censo de 2006, señaló el CMHC.
Los inmigrantes recientes (aquellos que llegaron en los últimos siete años) también mostraron tasas de propiedad de vivienda más bajas que el promedio canadiense. La CMHC dijo que esto sugiere que los recién llegados luchan por acceder al sistema financiero después de llegar a Canadá.
Su informe no ofrece recetas para resolver estas discrepancias, pero Bourassa-Ochoa dice que los datos pueden proporcionar un punto de partida para nuevas políticas que aborden las barreras a la propiedad de viviendas para canadienses racializados e inmigrantes.
“La intención es realmente arrojar algo de luz sobre estas diferencias y sobre las posibles desigualdades y la posible discriminación en el sistema de financiación de la vivienda, y ayudar realmente a los legisladores y las partes interesadas a tomar decisiones más informadas”, dice.
— con archivos de The Canadian Press
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