El primer ministro Justin Trudeau dio a conocer el martes un paquete de gastos destinado a impulsar la asequibilidad de la vivienda, que incluye $ 200 millones en fondos para el modelo de «alquiler con opción a compra» de Canadá.
Pero, ¿qué es alquilar con opción a compra? ¿Es una propiedad de vivienda adecuada para los canadienses que luchan por ingresar al mercado inmobiliario?
Los defensores dicen que el modelo ofrece esperanza a los canadienses con crédito dañado que no pueden obtener hipotecas de los prestamistas tradicionales, pero otros advierten que convertir a los inquilinos de hoy en los propietarios del mañana no es una «solución mágica».
Global News habló con expertos para desglosar las implicaciones del alquiler con opción a compra y si el gasto del gobierno en el modelo impulsará la asequibilidad de la vivienda.
El modelo de “alquilar con opción a compra” varía según el término utilizado, pero por lo general un arrendatario celebra un acuerdo con un arrendador o inversionista para comprar una vivienda actual por un precio fijo en el futuro, generalmente hasta cinco años después de la fecha del contrato.
La historia continúa debajo del anuncio.
El acuerdo de compra puede ser un compromiso firme o una opción al final del contrato de arrendamiento, pero viene con un precio de vivienda fijo, lo que brinda previsibilidad para inquilinos y propietarios.
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Los inquilinos pagan una tarifa por adelantado en este momento, que representa parte del pago inicial final de la casa. El resto del pago inicial generalmente se acumula a través de ahorros adicionales realizados regularmente además del alquiler mensual.
Mientras los inquilinos alquilan, son responsables del mantenimiento y las mejoras como si fueran dueños de la unidad, pero esto les da la oportunidad de pintar las paredes e incluso reemplazar las encimeras y otros accesorios del hogar a su gusto.
Rachel Oliver y su esposo Neil han estado alquilando y comprando juegos durante 13 años a través de su empresa familiar, Clover Properties. Durante ese tiempo, dijo, han ayudado a más de 700 familias de Ontario a «preparar su hipoteca» comprando una casa en régimen de alquiler con opción a compra.
Oliver dijo que ella y su esposo, y los inversores con los que trabajan, recurrieron al modelo de alquiler con opción a compra porque querían invertir con un «propósito».
«No queremos ser otro propietario con solo inquilinos regulares. Realmente queremos ayudar a los compradores a superar las barreras para entrar en su propia casa», dijo.
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Oliver explicó que alquilar con opción a compra es lo mejor para los inquilinos que luchan por obtener una hipoteca a través de los canales tradicionales.
Esta podría ser una familia con crédito dañado, trabajadores por cuenta propia o una familia que lucha económicamente debido a una enfermedad u otras dificultades.
Oliver dijo que al ayudar a estas familias a mudarse a una casa estable mediante el alquiler con opción a compra, pueden comenzar a construir activos inmediatamente antes de que se conozca su nombre.
Dio el ejemplo de una familia que fija el precio de compra de una casa en $600 000 y planea comprarla dentro de cinco años; suponiendo que el mercado continúe creciendo durante este tiempo, el valor de la propiedad podría aumentar a $650 000, pero los inquilinos obtendrán una casa de mejor valor más cualquier mejora que hagan a un precio más bajo.
Si bien puede parecer un mal negocio para los propietarios, Oliver dijo que el alquiler con opción a compra era para inversores que no necesariamente querían administrar la rotación de inquilinos o tratar con inquilinos alborotadores.
«Hay un montón de inversores que no tienen apetito», dijo.
«Tienen una tasa de rendimiento del flujo de caja muy predecible, muy estable y muy consistente. Se sienten cómodos ayudando a una familia a lograr sus objetivos de propiedad. Así que es un apetito completamente diferente».
Algunas personas de bajos ingresos pueden no beneficiarse del alquiler con opción a compra
La declaración de Trudeau del martes reconoció que las preocupaciones sobre la erosión de la asequibilidad de la vivienda surgen a medida que el mercado de alquiler crece.
El aumento de los alquileres está afectando los ingresos mensuales de muchos canadienses y está afectando su capacidad de ahorrar para el pago inicial que normalmente se requiere para comprar una casa.
Jason Heath, director gerente de Objective Financial Partners, dijo que encontrar dinero extra además del alquiler para eventualmente comprar una propiedad podría ser desalentador en este mercado.
Le dijo a Global News que los pagos «incrementales» típicamente asociados con estos modelos son una «advertencia» importante para cualquiera que sueñe con pasar de inquilino a propietario.
«No es solo una solución mágica para los inquilinos que se convierten en propietarios», dijo Heath.
«Si las personas tienen dificultades para pagar su alquiler mensual, es menos probable que obtengan dinero extra para obtener un acuerdo de alquiler con opción a compra».
Para aquellos con exceso de efectivo, agregó, los pagos incrementales para la eventual compra de la propiedad pueden usarse simultáneamente en una cuenta de ahorro libre de impuestos u otras inversiones para ahorrar en un pago inicial tradicional. Esto les da a los aspirantes a propietarios más «flexibilidad» sobre el marco de tiempo y la propiedad exacta que quieren comprar, dijo Heath.
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Pero señaló que un modelo de alquiler con opción a compra puede ser apropiado para los inquilinos que están seguros de que eventualmente quieren ser dueños de la propiedad exacta en la que viven.
Oliver llama a los pagos adicionales del programa un programa de «ahorro forzoso» que ayuda a los clientes a reparar su crédito y prepararse para la aprobación de la hipoteca.
Ella dijo que Clover Properties tuvo una experiencia práctica con los inquilinos en su programa, con «controles» cada 90 días más o menos para asegurarse de que pudieran alcanzar sus objetivos de ahorro.
En comparación con programas similares que permiten a los inquilinos usar el equipo por sí mismos, Oliver dijo que Clover descubrió que apoyar a los clientes a través del proceso de ahorro terminó siendo más exitoso en «salir» del embudo de alquiler con opción a compra.
«Nadie quiere descubrir cómo arreglar su crédito. Eso no es sexy. Nadie quiere ahorrar cuidadosamente $500 adicionales porque es divertido. Es difícil de hacer», dijo.
«Pero cuando eres responsable, cuando tienes un equipo que lo construye para ti, las personas responden, son capaces. Nos damos cuenta de que ese es el secreto de nuestro éxito».
¿Debería ser propietario de una vivienda el objetivo final?
Hanif Bayat, fundador y director ejecutivo de la guía inmobiliaria WOWA.ca, dijo a Global News en un correo electrónico que es probable que el programa de alquiler con opción a compra de Ottawa tenga un «impacto mínimo» en la asequibilidad de la vivienda en Canadá.
Es probable que los desarrolladores que ya planean construir unidades utilicen los incentivos de construcción, dijo, por lo que no habrá un aumento neto en la oferta de viviendas para hacer que las viviendas sean más asequibles en todo el país.
El economista de la Universidad de Concordia, Moshe Lander, está de acuerdo en que la política federal debe alentar a los municipios a aprobar nuevas construcciones para reducir la asequibilidad de la vivienda en Canadá.
Incluso si el alquiler con opción a compra ayuda a más familias a comprar una casa, las políticas del gobierno federal para promover el modelo han contribuido al «estigma» de la sociedad canadiense contra los inquilinos, dijo Lander.
Al crecer, los niños canadienses son bombardeados con mensajes de que ahorrar para la familia es una meta, argumenta.
«La idea es que ser dueño de una casa es como el mayor objetivo que puede perseguir en la sociedad canadiense», dijo. «Hemos creado el estigma de que los inquilinos son ciudadanos de segunda clase en cierto modo».
La política del gobierno federal de posicionar el alquiler como un trampolín hacia la propiedad de vivienda se duplica en ese mensaje, dijo Lander.
«La idea general es que alquilar no es un fin en sí mismo. Es un medio para un fin».
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Oliver también dijo que Clover Properties tuvo que luchar contra el «estigma». Canadá tiene poca educación sobre el alquiler con opción a compra, dijo, y ha escuchado de los clientes que las hipotecas y los agentes inmobiliarios han planteado objeciones al modelo.
Pero el interés de Clover en estos planes de ahorro ha crecido a medida que los compradores se pierden cada vez más en el mercado inmobiliario de Canadá.
«Creo que la gente va a decir: ‘Elimine el estigma. Necesito cualquier solución que me ayude a tomar posesión. Así que voy a explorar todas las vías'».
Independientemente de la ruta que siga una familia, ya sea propiedad de la vivienda, alquiler con opción a compra o alquiler a largo plazo, Heath dijo que «haga los cálculos» y considere objetivos a largo plazo relacionados con la vivienda.
Muchos jóvenes canadienses que alquilan apartamentos hoy en día pueden estar entusiasmados con la idea de tener uno propio, pero no piensen en comprar una propiedad más pequeña hoy y el compromiso a largo plazo de tener que cambiar de ciudad por una carrera o acomodar a una familia en crecimiento. .
“Creo que necesitas trabajar con los números y hacer los cálculos de tu situación personal y no quedar atrapado en ningún tipo de propuesta, ya sean incentivos gubernamentales u oportunidades de inversión o algo por el estilo”, dijo.
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