Muchos inquilinos en algunas de las ciudades más grandes de Canadá recientemente han pagado alquileres récord a sus propietarios, pero un nuevo informe sugiere que la presión sobre los inversores inmobiliarios podría exacerbar el dolor en el mercado de alquiler en los próximos años.
Para la mayoría de los inversionistas de bienes raíces en el área metropolitana de Toronto (GTA), el caso de negocios para sus propiedades de alquiler se está desmoronando, según el informe publicado el lunes por CIBC y Urbanation. Los observadores de la industria dicen que otras grandes ciudades como Vancouver están sintiendo presiones similares.
Si bien los inquilinos pueden tener poca simpatía por los propietarios que aumentaron rápidamente las rentas mensuales en muchos casos en los últimos meses, los expertos entrevistados por Global News dicen que los inversores son fundamentales para la oferta de unidades en el mercado de alquiler.
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Por qué las tasas de interés están exprimiendo a los inversores inmobiliarios
Shaun Hildebrand de Urbanation, uno de los autores del informe de esta semana, dijo que los inquilinos podrían enfrentar costos más altos en el próximo año ya que la demanda de los inversionistas por nuevas construcciones probablemente se debilite.
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Urbanation y CIBC descubrieron que, por primera vez desde que se realizó el estudio anual en 2017, la mayoría de los inversores en GTA (52 %) tendrán un flujo de caja negativo de sus propiedades en 2022.
Eso significa que los ingresos generados por los alquileres no son suficientes para cubrir la hipoteca del propietario, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de condominio, y los inversores pueden perder dinero mes tras mes.
Hildebrand dijo que si bien la investigación formal de Urbanation sobre estos problemas comenzó en 2017, el año pasado puede haber sido la primera vez en las últimas dos décadas que la «era moderna» de la inversión en departamentos comenzó a surgir para la mayoría de los inversionistas. situación de flujo.
Le dijo a Global News que hubo un cambio fundamental en el mercado que dejó a la mayoría de los inversores en números rojos: el Banco de Canadá elevó rápidamente las tasas de interés, lo que provocó que los costos de los préstamos se dispararan para muchos titulares de hipotecas.
Casi un tercio de los inversionistas están considerando vender su propiedad en medio del aumento de las tasas de interés, según una encuesta de Royal LePage publicada la semana pasada.
Si bien 2022 será un año difícil para los inversores en Toronto, Hildebrand espera que 2023 sea aún peor hasta ahora.
Los inversionistas generalmente acuerdan comprar la propiedad al precio de mercado en el momento de la compra y pagar ese precio cuando la unidad se completa unos años más tarde. Con la esperanza de que el valor de la propiedad aumente durante la construcción, el inversionista termina pagando por debajo del valor de mercado y alquilando la unidad a los precios actuales, obteniendo un flujo de efectivo saludable.
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Pero con el mercado de la vivienda en constante corrección y las tasas de interés aumentando durante el último año, y con los inversionistas tomando hipotecas hoy sobre propiedades que acordaron comprar en el pico del mercado, Hildebrand dijo que el caso comercial es más difícil de concretar.
En este punto, la mayoría de los inquilinos probablemente se quedarían sin dinero, ya que los precios de los alquileres se han disparado en todo Canadá en los últimos años debido a que los propietarios se ajustaron a las tasas de interés más altas.
Las cifras de abril de Rentals.ca muestran que el alquiler promedio en Canadá fue de poco más de 2000 dólares canadienses el mes pasado, casi un 10 % más año tras año y un 20 % más que los mínimos de la pandemia en abril de 2021. Ontario tuvo el aumento anual de alquiler más grande el mes pasado, un 16,7 % año tras año a un promedio de $2421; Columbia Británica tuvo el aumento más bajo de todas las provincias con un 5,6 %.
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alquiler ‘inflación’
Si bien Hildebrand reconoce que las rentas están aumentando rápidamente para compensar el dolor que enfrentan los propietarios con las hipotecas de tasa variable o la renovación de los contratos de arrendamiento a plazo fijo, para la mayoría, eso simplemente no es suficiente para sostener un modelo comercial, dijo.
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“Aunque los alquileres están en su punto más alto y luego aumentaron a un ritmo vertiginoso en los últimos años, desafortunadamente, eso no ha sido suficiente para compensar los costos de propiedad”, dijo.
¿Por qué los inversores son tan importantes para el mercado de alquiler?
Los expertos dicen que no es solo su preocupación que los inversores crean que pueden obtener ganancias de su propiedad, sino que es importante para la salud del mercado de alquiler en la ciudad más grande de Canadá.
Los inversionistas de alquiler representaron casi tres de cada cinco unidades de condominio construidas en Toronto entre 2016 y 2020, 20 puntos porcentuales más que hace una década, según Statistics Canada. Para Vancouver, los inversionistas de alquiler representan casi la mitad de toda la construcción de apartamentos y han visto aumentos similares a lo largo del tiempo.
Los inversores son fundamentales para la oferta de alquiler de Toronto, dada la falta de viviendas de alquiler especialmente diseñadas para acomodar a los inquilinos en el GTA, según el informe de Urbanation-CIBC.
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“Como tal, la demanda de los inversores es fundamental para las perspectivas de suministro: si los inversores no compran, los desarrolladores no construirán”, se lee en el informe.
Si los inversionistas se sienten rechazados por el mercado de preconstrucción debido al deterioro del flujo de efectivo, es posible que estén menos interesados en invertir en propiedades de nueva construcción o pueden vender propiedades existentes, dijo Hildebrand.
Según Urbanation, la mayoría de los inversionistas compran preconstrucciones en lugar del mercado de reventa, lo que significa que si el inversionista vende, la propiedad puede ingresar al mercado de propiedad.
Si bien eso podría ser una buena noticia para los compradores que luchan por ingresar al costoso mercado inmobiliario de Toronto, Hildebrand no cree que haya una avalancha de propiedades de inversores en juego, lo que aumentará significativamente la oferta y reducirá los precios en la ciudad.
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«El problema más grande es el aumento de los alquileres porque la oferta se verá limitada. Desafortunadamente, eso creará más problemas de asequibilidad para los inquilinos», dijo.
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Tampoco es solo un problema de Toronto. Andy Yan, director del Programa Urbano de la Universidad Simon Fraser en Columbia Británica, dijo que los propietarios de Vancouver están «muy» bajo presiones similares a las de los propietarios de Toronto.
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Lo que Yan llama el «mercado secundario», que incluye condominios y otras unidades de alquiler en las casas de los propietarios, ahora también representa la mayoría de los alquileres en Vancouver.
Tanto Yan como Hildebrand dijeron que no hay suficientes apartamentos de alquiler especialmente diseñados en el proceso de construcción para compensar una probable caída en la actividad impulsada por los inversores.
«Las viviendas construidas específicamente para viviendas de alquiler no necesariamente alcanzan la demanda Marketingdecontenido de viviendas de alquiler», dijo Yan.
«Hay mucha presión en nuestro mercado de alquiler en este momento».
La inmigración ejerce una presión continua sobre el mercado de alquiler
Thomas Davidoff, profesor de economía inmobiliaria en la Escuela de Negocios Sauder de la Universidad de Columbia Británica, dijo a Global News que si bien el caso comercial para los inversores se ha deteriorado en los últimos años, ha sido y debería seguir siendo sólido a largo plazo.
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Davidoff dijo que hay una oferta limitada de viviendas en los mercados de alquiler y propiedad de Vancouver, lo que lleva a alquileres más altos. A medida que aumentan los valores de las propiedades y los alquileres, aquellos que pueden conservar una propiedad a largo plazo podrían ser recompensados con “amplias ganancias”, dijo.
Como resultado, los inquilinos que no puedan mantenerse al día con los costos de endeudamiento más altos en el mercado más caro de Canadá podrían quedar atrapados en un mercado de alquiler cada vez más concurrido, que según Davidoff se espera que continúe aumentando la presión de la renta y mejorando el caso comercial para los inversores.
“Eso significa que hay personas adineradas que quieren ingresar al mercado de propiedad y no pueden hacerlo, y se colocan en el grupo de alquiler, lo cual es malo para las personas que compiten con ellos”, dijo Davidoff. «Pero está bien para los propietarios».
Sin embargo, a medida que los modelos comerciales de los inversores se deterioran a corto plazo, expertos como Yan y Hildebrand dicen que los inquilinos enfrentarán un ajuste de cuentas.
Gran parte de la presión provendrá de los elevados objetivos de inmigración de Ottawa, dijo Yan. Canadá dio la bienvenida a un número récord de nuevos inmigrantes en 2022, y los centros urbanos se convirtieron en los principales centros de inmigración Marketingdecontenido.
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Toronto celebra el Día del Recién Llegado
Yan dijo que los recién llegados, que tienen más probabilidades de alquilar que comprar cuando llegan por primera vez a Canadá, enfrentarán un «enorme desafío» entre el alquiler en el centro de una ciudad importante o el costo del transporte para trabajar desde un lugar más lejano.
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Los inmigrantes vienen a Canadá «para realmente comenzar su sueño canadiense», dijo a Global News.
«De hecho, ahora mismo les estamos dando la pesadilla de la vivienda canadiense».
Hildebrand dijo que los inversores institucionales más grandes están «interesados» en construir más viviendas de alquiler en Canadá, pero el entorno de altas tasas de interés y las presiones de costos en el proceso de desarrollo están frenando su interés.
Según Hildebrand, todos los niveles de gobierno deben considerar dónde se pueden abordar los puntos débiles, ya sea a través de tarifas e impuestos más bajos o procesos de aprobación más rápidos, o permitiendo una mayor densidad urbana para mejorar el caso comercial a corto plazo.
«No son solo los inversionistas familiares individuales los que enfrentan desafíos para comprar y mantener inversiones de alquiler. También es el grupo institucional más grande», dijo.
«Si no construyen, terminaremos con una enorme brecha de suministro».
– Archivo de Anne Gaviola, Global News
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