Extender la amortización para los canadienses que luchan por hacer los pagos de la hipoteca es una forma común para que los prestamistas brinden cierto alivio en medio del aumento de las tasas de interés, pero los expertos y los reguladores advierten que la táctica podría dejar a los consumidores con costos y riesgos ocultos.
En lugar de pagar más cuando aumenta la tasa de política del Banco de Canadá, los propietarios de viviendas canadienses con hipotecas de tasa variable en un plan de pago fijo pueden extender el período de amortización (el período durante el cual se debe pagar el préstamo).
En Canadá, el período de amortización inicial de las hipotecas aseguradas tiene un tope de 25 años, pero puede extenderse a 30 años o más si el comprador realiza un pago inicial de al menos el 20%. Sin embargo, una vez que el banco tiene la hipoteca en sus libros, puede optar por extender temporalmente estos períodos de amortización hasta que la hipoteca necesite ser renovada.
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Los propietarios de viviendas que alcancen la tasa de activación (el punto en el que los pagos de los consumidores no son suficientes para cubrir los intereses del préstamo) caerán en una amortización negativa y el tiempo para pagar el préstamo seguirá creciendo. En última instancia, estos titulares de hipotecas tienen que hacer cambios para volver a la normalidad, ya sea mediante el pago de una suma global, aumentando su pago mensual o extendiendo el período de amortización.
El analista de Desjardins, Royce Mendes, estimó que más del 20% de las carteras hipotecarias de los seis bancos más grandes de Canadá tenían pagos a más de 30 años en el primer trimestre, frente al 2% de hace un año.
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Penelope Graham, directora de contenido del sitio de comparación de tasas Ratehub.ca, dijo que otros titulares de hipotecas también pueden extender el período de amortización para reducir sus pagos mensuales, incluidos los titulares de hipotecas de tasa fija que están a punto de renovar y están considerando refinanciar.
«En este entorno volátil de tasas de interés en aumento, el alivio en el pago mensual inmediato determinará si pueden continuar manteniendo su hipoteca», dijo.
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Esta estrategia tiende a proporcionar un alivio a corto plazo a los titulares de hipotecas canadienses que han tenido problemas en medio del rápido aumento de la tasa de interés de referencia del Banco de Canadá durante el último año; de hecho, la Autoridad del Consumidor Financiero de Canadá (FCAC) publicó unas nuevas Directrices para regular las prácticas de las instituciones financieras reguladas por el gobierno federal.
Cuanto más largo sea el plazo de amortización, más cara será la hipoteca
Importante para Graham en la guía de la FCAC son las instrucciones a las instituciones financieras para garantizar que si se va a extender el período de amortización, debe hacerse en «el menor tiempo posible» y que los prestamistas deben tener en cuenta la necesidad de volver a la amortización original. Plazo de riesgo para los consumidores. Período de amortización en la renovación.
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Graham dijo que el período de amortización extendido debe considerarse simplemente una medida provisional para brindar alivio hipotecario porque extender el período de amortización «se sumaría rápidamente» al costo adicional de una hipoteca.
Ratehub realizó recientemente un análisis para ilustrar por qué el control de la amortización es fundamental para los consumidores.
Usando el ejemplo de la tasa de interés variable típica de cinco años del 5.8% de una hipoteca de $500,000, Ratehub muestra cómo cambiar de un período de amortización de 25 años a uno de 30 años podría ahorrarles a los consumidores aproximadamente $227 por mes. Mientras tanto, sin embargo, dejar que el interés del préstamo se acumule durante otros cinco años aumentaría el pago total de la hipoteca en más de $100,000.
Extender el período de amortización de una hipoteca de $500,000 de 25 a 30 años a una tasa del 5.8 por ciento podría agregar más de $100,000 en intereses al costo total del préstamo.
Ratehub / Noticias globales
«El mayor riesgo para los prestatarios es que cuando extiende el período de amortización, multiplica lo que debe en la hipoteca porque cuanto más largo es su período de amortización, más intereses paga durante el período de tiempo», explicó.
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Los prestamistas que permiten que los períodos variables de amortización de la hipoteca se extiendan más allá de los 35 años terminan por no mantener a los consumidores en esos cronogramas porque la amortización debe volver al cronograma original al final del plazo actual.
Sin embargo, el análisis de Ratehub también explora la suposición de cuánto pagarían los consumidores por las mismas hipotecas si fueran justas para las hipotecas de 60, 70, 80 e incluso 90 años.
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Por ejemplo, el interés total pagado por una hipoteca aumentaría de poco menos de $450 000 durante un período de amortización de 25 años a casi $1,3 millones durante un período de amortización de 60 años y más de $2,1 millones durante un período de amortización de 90 años.
La amortización a largo plazo puede ser más riesgosa
Extender el período de amortización mucho más allá del período original y reducir los pagos mensuales, solo para exponer a los consumidores a un aumento en los pagos cuando renuevan sus hipotecas, muestra una dependencia excesiva en la amortización extendida, dijo Graham.
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«Básicamente, se trata de resolver el rompecabezas de los pagos», dijo. «Muchos de estos prestatarios experimentarán impactos en las tasas y en los pagos cuando renueven».
Los límites de amortización son establecidos por la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI), que actualmente está revisando las reglas hipotecarias de los prestamistas.
OSFI dijo a Reuters en junio que había instado a los bancos a abordar el riesgo de aplazamientos de amortización y abordar la amortización negativa «en la primera oportunidad».
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Con ese fin, Graham advirtió que los consumidores que esperaban una mayor amortización permitida podrían sentirse decepcionados.
Aumentar la amortización máxima permitida en Canadá podría ayudar a más consumidores a ingresar al mercado inmobiliario porque los pagos mensuales son más fáciles de administrar, dijo Graham.
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Pero agregó que los pasos para reducir las barreras al mercado inmobiliario de Canadá también aumentarían el riesgo sistémico, y que OSFI puede desconfiar de eliminar las salvaguardas del sistema financiero en un momento en que muchos titulares de hipotecas ya están bajo la presión del aumento de las tasas de interés. .
«Realmente es un problema de dos caras porque sabemos que Canadá tiene una crisis de vivienda. Sabemos que la asequibilidad está en su punto más bajo. Es un problema real para los consumidores», dijo Graham.
«Pero por otro lado, hay personas que han ingresado al mercado, pero ahora realmente están siendo presionadas. Los reguladores están tratando de encontrar un equilibrio entre los dos».
—Archivo de Reuters
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